Vous informer et vous conseiller sur les démarches pour construire des hébergements insolites à louer

Les hébergements insolites ne constituent pas une catégorie administrative en tant que tel. Ainsi, il est difficile de savoir quelles démarches accomplir pour créer des hébergements insolites, d'autant que sur internet, il est difficile de trouver une information claire sur la conduite de projet d'hébergement insolite. Contrairement aux idées reçues, il n'est pas possible d'installer à l'année, pour de la location touristique, un hébergement insolite dans son jardin sans formalités préalables. De même, qu'il n'est pas possible de s'installer durablement sans passer également par la case administration. Pour vus aidez à y voir plus clair, nous avons regroupés les informations essentielle à la conduite de projet dans un question/réponse.

Quelle réglementation encadre la construction des hébergements insolites dits de loisir destinés à la location ?

En France, la réglementation relative aux hébergements insolites n’est pas clairement identifiée et c’est un casse-tête pour savoir comment s’y prendre pour ouvrir ce type de structures touristiques. En effet, toutes ces constructions atypiques sont apparues depuis les années 2000. Ainsi, elles ne rentrent pas dans les cases administratives car les lois ne les ont pas prévus ce qui oblige à réaliser une assimilation administrative aux modes d’hébergements connus selon le Code de l’Urbanisme (Hébergement léger de loisir HLL, Résidence mobile de loisir RML, caravane …). Or, comme ces hébergements sont destinés à l’accueil de touristes dans le cadre d’activités de loisir sur un terrain aménagé (Parc résidentiel de loisir PRL, camping…), leur construction n'a pas été initialement prévue pour être installés sur des terrains privés qui dépendant eux du Droit commun des constructions. Les choses se complexifient donc lorsque vous souhaitez installer un hébergement insolite dans votre jardin.

Cas particulier de la réhabilitation de bâtiments existants :

Le changement de destination consiste à modifier l'affectation de tout ou partie d'un bâtiment selon cinq catégories administratives définies dans le Code de l'urbanisme. Il y a changement de destination lorsque vous passez d'une destination ou sous-destination à une autre. Par exemple, vous pouvez transformer un bâtiment agricole (pigeonnier) en hébergement touristique.

Où peut-on installer des hébergement insolites?

La connaissance du foncier est un enjeu majeur et préalable à toute démarche de projet insolite. En France, la construction est régie à l’échelle locale (commune ou intercommunalité) grâce aux règles d’urbanisme définies à l’aide d’un zonage pouvant prendre la forme d’un Plan local d’urbanisme communal (PLU) ou intercommunal (PLUI) remplaçant les plans d'occupations du sol (POS) et les cartes communales (construction possible uniquement en zone constructible).

Les codifications des zones différents d’une commune à l’autre mais on identifie principalement quatre catégories : zone urbaine (ZU), zone à urbaniser (ZAU), zone agricole (ZA) et zone naturelle (ZN). Au sein de ces zones, la réglementation est également propre à chaque commune, c’est-à-dire que les ZU dans une commune peuvent autoriser certaines constructions tandis que 10 kilomètres plus loin dans une autre commune en zone également ZU cela n’est pas possible. Il convient donc de se référer au zonage et au règlement qui l’accompagne pour identifier les constructions éligibles sur une parcelle concernée par votre projet d’hébergement insolite.

En absence de réglementation locale, c’est le Règlement national d’urbanisme (RNU) qui s’applique. Dans ce cas, c’est la règle de constructibilité limitée qui est mise en œuvre pour limiter le mitage du territoire. Cela signifie que les constructions ne peuvent être réalisées que dans que dans les parties urbanisées de la commune. Néanmoins, sous certaines conditions comme la délibération motivée du conseil municipal, il est possible de construire si l'activité est compatible avec le voisinage des zones habitées.

D’une façon générale, la construction des hébergements insolites n’est autorisée que dans la mesure où elle est en conformité avec la destination des zones territoriales concernées telle que définies dans les documents d’urbanisme en vigueur et le Code de l’Urbanisme. Ainsi, il faut procéder à une assimilation administrative aux modes d’hébergement de plein air (les tentes, les hébergements légers de loisir (HLL), les résidences mobiles de loisir (RML), les caravanes) lorsque la structure est implantée sur un terrain aménagé dit de loisir et aux constructions du droit commun dans les autres cas. Concernant les logements flottants, ces derniers dépendent également du Code de l’Urbanisme hormis dans le cas où ils seraient situés sur le domaine public avec un moyen de navigation. Ils dépendent alors cette fois ci du Code des transports.

Comment consulter les règles d'urbanisme locales de sa commune ?

La consultation des documents d’urbanisme (POS / PLU / CC) est possible de plusieurs façons. Soit par Internet, de manière totalement dématérialisée, soit en se déplaçant pour rencontrer directement la personne en charge de l’urbanisme qui peut vous permettre de consulter les règlements ou tout document nécessaire à votre information. A votre demande, la Mairie peut vous établir un certificat d'urbanisme informatif qui vous enseigne sur les règles d'urbanisme sur un terrain donné. Ce certificat d'urbanisme est un document d'information, ce n'est pas une autorisation.

Comment obtenir l’autorisation d’installer des hébergements insolites ?

Pour construire ou implanter vos hébergements insolites, il vous faudra alors procéder à des démarches administratives (Déclaration Préalable, Permis d’Aménager ou Permis de construire) d’une durée d’instruction pouvant aller de 2 à 4 mois selon les caractéristiques de votre projet : nombre d’hébergements, nature des hébergements (démontable, transportable, fixe), nature des équipements (autonome hors réseaux…), superficie des constructions... Sachez que vous pouvez néanmoins rencontrer l’opposition de la Mairie ou de la Préfecture bien que vous cochiez toutes les cases.

Quelles sont les étapes de la création d’un hébergement insolite ?

1- S’informer sur les règles d'urbanisme locales de sa commune
2 - S'assurer de la constructibilité du terrain vis-à-vis de mon projet
3 - Réaliser les démarches auprès des services de l'urbanisme pour construire mes hébergements et les exploiter
4- Construire mes hébergements une fois le recours des tiers purgé
5 - Déclarer l'achèvement de mes travaux

Une fois construits, quelle réglementation encadre la location des hébergements insolites ?

La location d’hébergement à titre de loisir correspond à une activité commerciale régie notamment par le Code du commerce et/ou le Code du tourisme du fait qu’elle soit exercée de manière habituelle en recherchant des profits. De fait, il est nécessaire de réaliser des démarches d’immatriculation auprès du centre de formalité des entreprises (CFE) dont vous dépendez selon votre activité (non professionnel, profession libérale, agriculteur, artisan, commerçant…). Vous obtiendrez alors un numéro d'identification au répertoire national des entreprises et des établissements (Sirene) tenu par l’Insee et votre code APE.

En supplément, les chambre d’hôtes et les établissements classés (campings, hôtels, meublé de tourisme...) devront réaliser des démarches complémentaires auprès de la Mairie voir d’Atout France pour régulariser leur activité vis-à-vis de leur mode d’exploitation régi par le Code du tourisme. Ces démarches sont totalement indépendantes des formalités de création d’entreprise liées cette fois ci au statut professionnel pouvant prendre la forme d’une EURL, SARL…

Les formalités seront alors celles correspondant au mode d'exploitation choisi :

L’hébergement insolite peut correspondre à une chambre d’hôte lorsqu’il constitue une annexe de l’habitation principale correspondant à une chambre chez l’habitant, généralement louée à la nuitée. Le client partage donc la maison du propriétaire notamment pour le petit déjeuner.
L’hébergement insolite peut également être exploité sous la forme d’un gîte ou d’un meublé de tourisme dans le cadre où le logement mis à disposition est autonome (pas d’intervention de celui qui loue). Les locataires d’un gite ou d’une location saisonnière bénéficient d’une plus grande liberté que dans une chambre d’hôtes car l’espace habité n’est pas départagé en espaces privés et autres communs.
Si la location s'accompagne de services hôteliers significatifs, elle pourra s'apparenter à l'exploitation d'un hôtel ou à de l'hôtellerie de plein air (PRL - parc résidentiel de loisir, camping).

Pourquoi faire appel à l'expertise d'Oriente ta boussole pour en apprendre plus sur les formalités pour construire des hébergements insolites ?

Faire appel aux services de l'agence est l'assurance de disposer d'une information de qualité et à jour sur la réglementation qui encadre la construction des hébergements insolites. Nous vous donnerons les astuces pour sélectionner les terrains favorables à l'implantation de ces derniers et vous permettre de mettre toutes le chances de votre côté pour mener à bien votre projet.