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Choisir son modèle économique

L’hébergement de plein air classique en camping est aujourd’hui délaissé au profit du "glamping" plus glamour qui consiste à passer la nuit dans des hébergements insolites.  Le séjour sous la tente est progressivement remplacées par la location d’habitats traditionnellement nomades comme les yourtes mongoles, les tipis indiens, les tentes safaris et les roulottes tziganes. Désormais les campeurs s'éloignent de l'entassement et la foule des campings traditionnels au profit de l'isolement, du retour à la nature et cherchent le dépaysement afin de se ressourcer. On a donc vu apparaître ces dernières années de nouvelles infrastructures comme les dômes géodésiques et les bulles transparentes qui permettent d’observer le ciel étoilé et la nature bien au chaud et confortablement installé dans un grand lit double.  Pour plus d’intimité, il faut prendre de la hauteur pour se percher dans des cabanes en bois et des nids suspendus ou bien se sentir comme un Robinson sur son île grâce aux cabanes flottantes. Plus exclusif encore on trouve les grottes et les habitations troglodytes.  Plus aucun lieu n’échappe à la tendance insolite et l’on ne compte plus le nombre de lieux historiques comme des églises, des forteresses ou encore des prisons convertis en hébergement atypique. C’est également le cas pour des ouvrages patrimoniaux comme les pigeonniers, les phares et certains sites industriels. On assiste même à un engouement pour l’éphémère avec les hôtels de glaces et les villages d’igloos. le marché de l'insolite n'est pas encore arrivé à maturité et il connaît encore une forte progression. C'est pourquoi nous avons décidé en 2019 d'accompagner les nouveaux acteurs du marché à se positionner face l'offre déjà bien présente soit en se différenciant soit en innovant. Que ce soit pour réaliser un complément de revenu ou exploiter une activité commerciale, il ne faut pas négliger les aspects financiers liés à l'installation puis à l'exploitation. 

Existe-il des données sur l'insolite pour mon étude de marché ?

Les hébergements insolites ou atypiques ne sont pas reconnus par l’industrie du tourisme ce qui explique qu’il est difficile aujourd’hui de disposer de données qualitatives et quantitatives sur cette activité commerciale afin de mener une étude de marché. Ainsi, les données disponibles aujourd’hui émanent d’organismes privés (plateforme de réservation, cabinet de conseil…) qui la plupart du temps monnaient cette information.

 

Pour autant, les chiffres clés du secteur de 2019 avant la Covid sont aujourd’hui disponible aisément sur le net et ceux de 2021 sont actuellement commercialisés. Ainsi, on peut dire que ce marché représente plus de 1000 domaines en France (1652 selon notre propre comptage en 2020). Cela s'est accentué depuis le premier confinement avec une nette augmentation des porteurs de projets en quête d'un vie plus simple proche de la nature. Le secteur connaît une croissance de l’ordre de 20% par an avec comme exemple marquant le fait que le nombre de cabanes ait été doublé depuis 2015. Cela n’est pas étonnant car il s’agit du plus ancien hébergement de loisir non attribuable au glamping (logement mêlant glamour et camping en toile type yourte ou tipi) apparu au début des années 2000.  

Quels sont les hébergements insolites les plus attractifs ?

Sans surprise, c'est la cabane dans les arbres qui est encore aujourd’hui le logement le plus plébiscité par les vacanciers en quête d’insolite suivi par deux logements apparus il y a une dizaine d’année : la cabane flottante et la bulle. Plus récemment sont apparus des hébergements thématiques comme la maison de hobbit dont la progression est forte en terme de demande. En effet, il s’agit d’un des hébergements avec le plus haut taux de remplissage (>75%) tout comme la tiny-house.

 

Contrairement aux autres hébergements où l’on se rend pour partir à l’aventure le temps d’une nuit, on choisit la tiny-house pour tester la structure afin pourquoi pas d’adopter ce mode de vie nomade en mini-maison. Le confort de ces hébergements se rapproche de celui que l’on a chez soi (sanitaires, cuisine individuelle). Ainsi, la moitié des hébergements insolites ou atypiques présentent un confort standard mais ils ont tendance à monter en gamme pour se rapprocher des standards de l'hôtellerie. Néanmoins, ceux qui proposent une installation de bien-être comme un spa, un jacuzzi ou encore un sauna offrent le petit plus qui fait pencher la balance entre deux sites similaires lors de la réservation. Ces équipements ont donc un impact significatif sur le taux de réservation et le prix à la nuitée.

Quels sont les éléments qui vont jouer sur l'attractivité de mes hébergements insolites ?

Les hébergements insolites nécessitent un environnement naturel, éloigné des constructions traditionnelles afin que chaque logement bénéficie d’un espace sans vis-à-vis. L’espace c’est le luxe alors votre terrain doit avoir une superficie adaptée au nombre d’hébergements/de modules que vous souhaitez construire avec un ratio de 300m² minimum par unité d’hébergement et une parcelle d’au moins 3000m². Ne négligez pas la vue car l’environnement proche (éolienne, décharge.) peut constituer un frein auprès des touristes. Il faut également tenir comte de la nature du terrain (prairie, forêt, étang) et de ses équipements afin qu’ils soient en adéquation avec les constructions que vous souhaitez ériger. En effet, un espace forestier avec des arbres matures sera plus favorable à la construction d’une cabane dans les arbres ou sur pilotis. A contrario, une prairie sera plus favorable à l’installation d’un hébergement en toile type tipi, yourte, dôme géodésique… Enfin, ne négligez pas l’emplacement et l’accès (proximité d’une grande ville, chemin carrossable) ainsi que les points d’intérêts (lac, château…) même si les hébergements proposés présentent un tel intérêt qu’ils peuvent faire venir des clients dans les zones non reconnues comme touristiques.

Quel est l'investissement que représente un hébergement insolite ?

Le coût d'un hébergement insolite, de 1000€ à plus de 100 000€, va dépendre du constructeur et des matériaux de construction. On trouve facilement des structure toilées à petit prix (moins de 2000€) mais leur utilisation est saisonnière contrairement à une cabane isolée tout confort avec chauffage et sanitaires (dès 25 000€). En plus de l'hébergement lui-même, il faut également penser aux frais annexes comme l'accès (voirie, parking, cheminement piéton...), les réseaux à acheminer (eau, électricité, assainissement, fibre...) ainsi que équipements et accessoires (mobilier, spa, décoration...) qui peuvent vite faire grimper la facture.

Quelle rentabilité puis-je espérer pour mes hébergements insolites ?

On observe une rentabilité de l’ordre de 15 à 20% sur les hébergements insolites vis-à-vis des hébergements classiques témoignant d'une marge forte liée aux charges et coût de production relativement faible. De plus, les tarifs de location sont parmi les plus élevés de la location touristique avec un panier moyen supérieur à celui de l’hôtellerie de luxe permettant d'obtenir des chiffres d'affaires à six chiffres. Malgré les tarifs pratiqués, 37 % des voyageurs, presque exclusivement une clientèle nationale (95%), ont choisi en 2019 d’opter pour un hébergement insolite pour leurs vacances. 

 

Cela laisse présager un avenir florissant pour les établissements proposant des hébergements insolites face au potentiel économique de ce secteur touristique. Les ratios de gestion témoignent d’une activité commerciale dynamique qui génère à court terme des profits en plus de permettre une valorisation foncière non négligeable assurant une plus-value à la vente vis-à-vis de l’investissement initial (acquisition du terrain + constructions). Les taux d'occupations sont en 2023 revenus au niveau de 2019 avant la COVID car la vague de réservations post-pandémie est passée. 

Sources : booking, Web'Invest - CRTL Occitanie

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Quelle que soit l'étape où vous en êtes rendu dans votre projet, avoir recours à un professionnel vous permettra entre autres d'avoir une idée précise des tâches qui vous attendent pour mener à bien cette aventure. Cela passe bien sûr par la réalisation d'un business plan ainsi qu'une étude de marché pour s'assurer de la faisabilité et de la rentabilité de votre projet. Mais cela ne s'arrête pas là, le regard avisé d'un professionnel sera essentiel pour aborder des sujets comme le mode d'exploitation, les services à proposer, les modèle de distribution et de communication le plus adapté à ce secteur touristique. Notre expérience et notre réseau nous permet aujourd'hui de vous faire bénéficier de conseils avisés.

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Dossier 2013

Résultats de l'observatoire de l’hébergement insolite 

Réalisée au mois de Mai 2013 auprès de 1014 répondants, cette enquête réalisée par Cabanes de France étudie les expériences et les attentes des touristes de l’insolite.

Rentabilité Hébergement Insolite

Dossier 2016

Hébergements alternatifs et insolites pour compléter une offre hôtelière

Traitement des données par Coach Omnium de l'observatoire et les descriptions des principales offres (cabanes, yourtes, tipis, roulottes, etc.).

Créer une chambre d'hôte insolite - Créer une maison d'hôte insolite  - Ouvrir un gîte insolite - Construire un hôtel insolite - Location de vacances insolites - Proposer du camping à la ferme - Ouvrir un camping ou un parc résidentiel de loisir

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