Vous informer et vous conseiller pour développer des hébergements insolite
Trouver un terrain éligible à la construction d’un hébergement insolite est difficile dans le contexte actuel qui prône la continuité du bâti existant et fin du mitage des constructions. Cela ne va pas aller en s’améliorant avec le projet de loi Climat et Résilience qui vise à diviser par deux le rythme d’artificialisation sur la décennie à venir par rapport à la consommation des sols observée ces dernières années. C’est donc le moment de se lancer à la recherche d’un terrain et d’acheter avant qu’il ne soit trop tard.
Dans quelle catégorie administrative entrent les hébergements insolites ?
Toutes ces constructions atypiques sont apparues depuis les années 2000. Ainsi, elles ne rentrent pas dans les cases administratives car les lois ne les ont pas prévus ce qui oblige à réaliser une assimilation administrative aux modes d’hébergements connus selon le Code de l’Urbanisme (Hébergement léger de loisir HLL, Résidence mobile de loisir RML, caravane …). Or, comme ces hébergements sont destinés à l’accueil de touristes dans le cadre d’activités de loisir, leur construction et concomitante de démarches relatives à leur mode d’exploitation régi cette fois par le Code du tourisme. En effet, si vous souhaitez exploiter un établissement classé (Parc résidentiel de loisir PRL, camping…), les formalités différentes légèrement du Droit commun des constructions. Il en va de même si vous souhaitez construire un habitat léger permanent constituant votre résidence principale.
Où installer des hébergements insolites ?
La connaissance du foncier est un enjeu majeur et préalable à toute démarche de projet insolite. En France, la construction est régie à l’échelle locale (commune ou intercommunalité) grâce aux règles d’urbanisme définies à l’aide d’un zonage pouvant prendre la forme d’un Plan local d’urbanisme communal (PLU) ou intercommunal (PLUI) remplaçant les plans d'occupations du sol (POS) et les cartes communales.
Les codifications des zones différents d’une commune à l’autre mais on identifie principalement quatre catégories : zone urbaine (ZU), zone à urbaniser (ZAU), zone agricole (ZA) et zone naturelle (ZN). Au sein de ces zones, la réglementation est également propre à chaque commune, c’est-à-dire que les ZU dans une commune peuvent autoriser certaines constructions tandis que 10 kilomètres plus loin dans une autre commune en zone également ZU cela n’est pas possible. Il convient donc de se référer au zonage et au règlement qui l’accompagne pour identifier les constructions éligibles sur une parcelle concernée par votre projet d’hébergement insolite.
En absence de réglementation locale, c’est le Règlement national d’urbanisme (RNU) qui s’applique. Dans ce cas, c’est la règle de constructibilité limitée qui est mise en œuvre pour limiter le mitage du territoire. Cela signifie que les constructions ne peuvent être réalisées que dans que dans les parties urbanisées de la commune. Néanmoins, sous certaines conditions comme la délibération motivée du conseil municipal, il est possible de construire si l'activité est compatible avec le voisinage des zones habitées.
D’une façon générale, la construction des hébergements insolites n’est autorisée que dans la mesure où elle est en conformité avec la destination des zones territoriales concernées telle que définies dans les documents d’urbanisme en vigueur et le Code de l’Urbanisme.
Quels sont les éléments déterminants pour choisir son terrain destiné à accueillir des hébergements insolites ?
Les hébergements insolites nécessitent un environnement naturel, éloigné des constructions traditionnelles afin que chaque logement bénéficie d’un espace sans vis-à-vis. L’espace c’est le luxe alors votre terrain doit avoir une superficie adaptée au nombre d’hébergements/de modules que vous souhaitez construire avec un ratio de 300m² minimum par unité d’hébergement et une parcelle d’au moins 3000m². Ne négligez pas la vue car l’environnement proche (éolienne, décharge.) peut constituer un frein auprès des touristes. Il faut également tenir comte de la nature du terrain (prairie, forêt, étang) et de ses équipements afin qu’ils soient en adéquation avec les constructions que vous souhaitez ériger. En effet, un espace forestier avec des arbres matures sera plus favorable à la construction d’une cabane dans les arbres ou sur pilotis. A contrario, une prairie sera plus favorable à l’installation d’un hébergement en toile type tipi, yourte, dôme géodésique… Enfin, ne négligez pas l’emplacement et l’accès (proximité d’une grande ville, chemin carrossable) ainsi que les points d’intérêts (lac, château…) même si les hébergements proposés présentent un tel intérêt qu’ils peuvent faire venir des clients dans les zones non reconnues comme touristiques.
Comment obtenir l’autorisation d’installer des hébergements insolites ?
Pour construire ou implanter vos hébergements insolites, il vous faudra alors procéder à des démarches administratives (Déclaration Préalable, Permis d’Aménager ou Permis de construire) d’une durée d’instruction pouvant aller jusqu’à 3 mois selon les caractéristiques de votre projet : nombre d’hébergements, nature des hébergements (démontable, transportable, fixe), nature des équipements (autonome hors réseaux…), superficie des constructions... Sachez que vous pouvez néanmoins rencontrer l’opposition de la Mairie ou de la Préfecture bien que vous cochiez toutes les cases.
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