Projet d’hébergement insolite : règles d’urbanisme, le casse-tête de la construction


Vous avez le projet de construire des hébergements insolites et pour cela vous disposez d’une parcelle dont vous souhaitez connaître la constructibilité ou bien vous envisagez de faire l’acquisition d’un terrain éligible à la construction de ce type d’habitat. Vous allez rapidement vous confronter aux règles d’urbanisme qui régissent la construction en France et limite la progression du nombre d'établissements accueillant ce type de constructions.


Encadrement juridique de l’hébergement insolite

A ce jour, aucun texte législatif ou réglementaire ne précise expressément l’encadrement juridique des modes d’hébergement qualifiés d’insolites. De fait, leur implantation relève au regard du Droit de l’urbanisme soit des règles d’ouverture d’hébergements de plein air soit du Droit commun des règles de construction dont je vais vous parler à présent.


Urbanisme et construction

En 2020, chaque commune française doit se doter d’un Plan Local d’Urbanisme plus communément appelé PLU (ou PLU Intercommunautaire) qui vient remplacer les plans d'occupations du sol (POS) et les cartes communales. Il s’agit d’un document qui régit les règles d’urbanisme à l’échelle locale grâce à un zonage définissant les règles de constructibilité. Il convient d’étudier les plans et les règlements, ces documents étant propre à chaque commune, il n’est pas possible de généraliser sur les zones pouvant accueillir des hébergements insolites. En absence de PLU, c’est le RNU (Règlement national d’urbanisme) qui s’applique. Dans ce cas, c’est la règle de constructibilité limitée qui est mise en œuvre pour limiter le mitage du territoire. Cela signifie que les constructions ne peuvent être réalisées que dans que dans les parties urbanisées de la commune. Néanmoins, sous certaines conditions comme la délibération motivée du conseil municipal, il est possible de construire si l'activité est compatible avec le voisinage des zones habitées.


Réglementation hébergement insolite

D’une façon générale, la construction des hébergements insolites n’est autorisée que dans la mesure où elle est en conformité avec la destination des zones territoriales concernées telle que définies dans les documents d’urbanisme en vigueur.


L’insolite c’est compliqué à créer

Détenir un terrain éligible à la construction d’un hébergement insolite n’est pas suffisant pour construire une cabane perchée dans les arbres ou une autre construction atypique. En effet, la constructibilité est soumise à des démarches administratives d’une durée d’instruction pouvant aller jusqu’à 3 mois. Selon la nature de votre projet et des deux règles évoquées précédemment, elles peuvent prendre la forme d’une Déclaration Préalable, d’un Permis d’Aménager ou d’un Permis de construire. Sachez que vous pouvez néanmoins rencontrer l’opposition de la mairie ou de la préfecture. Pour éviter cela, Oriente ta boussole vous aide à trouver les arguments pour convaincre de l’intérêt de votre projet.


Conformité des autorisations administratives

On peut être tenté de déclarer une cabane insolite de 15m² non relié au réseaux d'eau et d'électricité comme un abri de jardin ne relevant pas des surfaces habitables. Cela vous expose néanmoins à une amende pour irrégularité de la construction voir à une destruction du bâtiment dans la mesure où l'exploitation de la cabane constitue une activité commerciale de location meublée (en gîte, chambre d'hôte...). Pour rappel, "nul n'est censé ignorer la Loi".


Avis aux porteurs de projets

Pour vous accompagner dans votre projet de création d’hébergements insolites, nous proposons une formation sur mesure. Nous abordons notamment le choix du terrain (zonage, nature des hébergements possibles), les formalités administratives (liées à la construction des hébergements, à l’exploitation professionnelle) ainsi que tous les aspects du montage de projet. Cette prestation peut également donner lieu à un accompagnement individuel si vous ne souhaitez pas participer à un travail de groupe en intelligence collective. Pour plus d’informations, rendez-vous ici.

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